همه چیز درباره وام مسکن 99

به گزارش سفر به روسیه، خبرنگاران: سبد تسهیلات ساخت مسکن بعد از افزایش وام خرید، با 36 حالت پرداخت به لحاظ سقف و نوع وام، نوع سازنده و نوع شهر به روز شده است.

همه چیز درباره وام مسکن 99

جهت دریافت خدمات محوطه سازی ویلاهای کوچک با گروه ساختمانی آبان در ارتباط باشید. گروه آبان ارائه دهنده بهترین خدمات طراحی و اجرای محوطه سازی و حیاط سازی می‌باشد.

به گزارش سفر به روسیه اما صرف نظر از این طبقه بندی ظاهری، شرایط دسترسی به وام ها در سال جدید مستلزم طی مراحل مشخصی است. باطن تسهیلات نشان می دهد برای دریافت وام بدون سپرده باید طول زمانی مشخص برای رسوب حساب طی گردد و برای بخشی از وام، اوراق خریداری گردد. دو مانع مقابل سازنده ها در راستا دریافت تسهیلات وجود دارد. واکنش متقاضیان وام خرید و ساخت آنالیز شده است.

فهرست 36 دسته تسهیلات ساخت قابل پرداخت در شبکه بانکی بر اساس سقف و نرخ سودهای مختلف تشریح شد. آنالیز ویژگی های هر یک از انواع این تسهیلات پرده از معمای واکنش منفی سازنده ها به تسهیلات جدید ساخت و کم رغبتی آنها به دریافت این وام از شبکه بانکی بر می دارد. به گزارش دنیای اقتصاد، با ابلاغ سیاست های اعتباری جدید در شبکه بانکی کشور، تکلیف سقف تسهیلات ساخت مسکن قابل پرداخت در کشور بر اساس چهار دسته انواع وام و سه دسته مکانی شامل تهران، مراکز استان ها و شهرهای با جمعیت بیش از 200 هزار نفر و سایر نقاط شهری (شهرهای کوچک)، مشخص شده است. همچنین سقف و سود این تسهیلات بر اساس نوع سازنده متغیر بوده و هر یک از سه گروه سازنده ها شامل سازنده های حرفه ای که از فناوری های نوین در ساخت استفاده می نمایند، سازنده های حرفه ای که از این فناوری ها استفاده نمی نمایند و سازنده های غیرحرفه ای از سقف و سود متفاوتی نسبت به یکدیگر برخوردار می شوند. به این ترتیب در مجموع با توجه به چهار نوع وام، سه نوع سازنده و سه گروه شهری، 36 شرایط مختلف برای پرداخت تسهیلات ساخت مسکن در امسال وجود دارد.

جزئیات شرایط پرداخت انواع این تسهیلات هفته گذشته در برنامه متراژ شبکه اینترنتی اکو ایران که به وسیله اینترنت در دسترس علاقمندان است، با حضور یک مقام مسوول از شبکه بانکی آنالیز و تشریح شد. برنامه متراژ که روزهای سه شنبه از شبکه اینترنتی اکوایران پخش می گردد، آخرین تحولات بازار مسکن، رخدادهای مهم بخش مسکن، ارائه دیدگاه های کارشناسی درباره راه برون رفت از مسائل بخش مسکن و نیز پیش بینی فرایند آینده این بازار را پوشش می دهد. آرشیو تمام برنامه های پخش شده از زمان شروع به کار شبکه اکوایران تا به امروز در دسترس عموم مخاطبان واقع شده است که برای دسترسی به آن ضروری است علاقه مندان به نشانی اینترنتی این شبکه، www.ecoiran.com مراجعه نموده و از منوی سمت راست بالای صفحه وارد گزینه متراژ شوند تا به تمام آرشیو برنامه های ضبط شده دسترسی داشته باشند. جزئیات آخرین برنامه متراژ با عنوان لیست وام های جدید ساخت نیز که در حال حاضر به وسیله این آرشیو قابل مشاهده است، در این گزارش آمده و از کم و کیف و ظاهر و باطن انواع وام های ساخت مسکن پرده برداشته است.

نوع اول وام ساخت که در شبکه بانکی تعریف شده، وام از محل خرید اوراق است. اوراق حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن که در حال حاضر به طور میانگین هر فقره از آنها حدود 45 هزار تومان قیمت دارد، پشتوانه پرداخت وام خرید و ساخت مسکن توسط شبکه بانکی به شمار می آید که خرید هر فقره از آن، امتیاز 500 هزار تومان وام را عاید خریدار اوراق اعم از سازنده یا خریدار مسکن می نماید.

سقف تسهیلات وام ساخت از محل اوراق به سازنده های گروه اول شامل سازنده های حرفه ای که از فناوری های نوین در ساخت استفاده می نمایند، در تهران 100 میلیون تومان، در مراکز استان ها و شهرهای عظیم 80 میلیون و در سایر نقاط شهری 60 میلیون تومان تعریف شده است. در عین حال سقف های مذکور در خصوص این نوع از وام که در ازای خرید اوراق پرداخت می گردد، در خصوص گروه دوم سازنده ها یعنی حرفه ای هایی که از فناوری های نوین در پروژه ساختمانی خود استفاده نمی نمایند و گروه سوم یعنی سازنده های غیرحرفه ای نیز برابر با حالت اول است. نرخ سود این وام ها همچون اغلب انواع وام اوراق قابل پرداخت در شبکه بانکی 5/ 17درصد است.

در حال حاضر با توجه به اینکه قیمت اوراق تقریبا در پایین ترین محدوده دست کم سه سال اخیر واقع شده است، بهترین موقعیت برای استفاده از انواع وام اوراق به لحاظ پرداخت کمترین هزینه بابت دریافت وام حاکم است. به عنوان مثال برای دریافت بالاترین سقف قابل پرداخت این وام که مختص شهر تهران بوده و 100 میلیون تومان است، باید 200 فقره اوراق خریداری گردد که هزینه ای بالغ بر 9 میلیون تومان دارد و در نتیجه خالص وام دریافتی بدون احتساب هزینه اوراق، حدود 91 میلیون تومان است.

نوع دوم وام ساخت قابل پرداخت در امسال به وام بدون سپرده شهرت دارد. این گروه از وام ها در ظاهر بدون سپرده است اما در باطن هم احتیاجمند رسوب سپرده نزد بانک بوده و هم به خرید اوراق احتیاج دارد. در واقع وام های بدون سپرده به شکل مشروط پرداخت می گردد. شرط اول این است که باید سازنده نزد بانک رسوب حداقل یک ساله به میزان مشخص داشته باشد و شرط دوم نیز این است که معادل بخشی از سقف این تسهیلات باید اوراق خریداری گردد. یک تفاوت مهم این نوع وام با وام های گروه اول نیز در نرخ سود آن است که معادل 18 درصد بوده و نیم درصد از وام اوراق بیشتر است. سقف این وام برای سازنده های گروه اول یعنی حرفه ای هایی که در پروژه خود از فناوری های نوین استفاده می نمایند، در تهران 250 میلیون تومان، در شهرهای عظیم و مراکز استان ها 220 میلیون تومان و در سایر شهرها 180 میلیون تومان است. این سقف برای سازنده های گروه دوم یعنی حرفه ای هایی که از فناوری های جدید ساخت بی بهره هستند، در تهران 200 میلیون تومان در شهرهای عظیم و مراکز استان ها 170 میلیون تومان و در سایر نقاط شهری 140 میلیون تومان است. سازنده های غیرحرفه ای نیز در تهران تا سقف 70 میلیون تومان، در شهرهای عظیم تا سقف 60 میلیون و در سایر شهرها تا سقف 50 میلیون تومان می توانند از این نوع وام ها استفاده نمایند.

برای دریافت این وام ضروری است متقاضی تا سقف 20 درصد از کل وام را اوراق بخرد و معادل 15 درصد از باقی مانده وام قابل پرداخت نیز رسوب یکساله سپرده نزد بانک عامل پرداخت نماینده تسهیلات داشته باشد.

سومین گروه از انواع وام های ساخت که اکنون در شبکه بانکی قابل پرداخت است، مختص بافت های فرسوده شهری تعریف شده است. ظاهر این وام به لحاظ سقف های پرداخت کاملا مشابه وام نوع دوم یعنی وام بدون سپرده است و علاوه بر رعایت دو شرط مذکور، مزایایی نسبت به نوع قبلی دارد. ویژگی این نوع از وام ها این است که بخشی از آن مشمول سود تک رقمی مختص بافت های فرسوده می گردد. در واقع 50 میلیون تومان از وام پرداخت شده در تهران، 40 میلیون تومان از وام مختص شهرهای عظیم و 30 میلیون تومان از وام شهرهای کوچک با نرخ سود 9 درصد محاسبه خواهد شد. از الباقی سقف باقی مانده این وام ها نیز در تهران 100، در شهرهای عظیم 80 و در سایر نقاط شهری 60 میلیون تومان در ازای خرید اوراق پرداخت و با نرخ سود 16 درصد محاسبه می گردد. در نهایت الباقی سقف وام به هر میزان که باشد با تبعیت از نرخ سود 17 درصدی پرداخت می گردد. به این ترتیب وام های قابل پرداخت در بافت های فرسوده از سه جزء با سه نرخ سود متفاوت 9، 16 و 17 درصدی تشکیل شده است.

به عنوان مثال وام 250 میلیون تومانی بافت فرسوده که در تهران به سازنده های حرفه ای که از فناوری های نوین در ساخت و ساز بهره می برند، پرداخت می شوند، شامل 50 میلیون تومان تسهیلات 9 درصدی، 100 میلیون تومان تسهیلات 16 درصدی در ازای خرید اوراق و 100 میلیون تومان تسهیلات بدون سپرده با نرخ 17 درصد در ازای رسوب سپرده نزد بانک است. در واقع مزیت این نوع وام نسبت به وام های بدون سپرده مربوط به نرخ سود آن است. نرخ سود این تسهیلات با توجه به اینکه ویژه نوسازی بافت های فرسوده پرداخت می گردد، در الباقی تسهیلات نیز یک واحد درصد از نرخ سود تسهیلات عادی بدون سپرده کمتر و معادل 17 درصد است. به این ترتیب اگرچه سقف های این تسهیلات و تسهیلات بدون سپرده یکسان است، اما مزیت پنهان وام های بافت فرسوده در نرخ پایین تر سود آنهاست.

چهارمین نوع وام ساخت قابل پرداخت در سال 99 مختص تعاونی های مسکن تعریف شده است. سود این وام ها نیز 18 درصد تعریف شده و شرایط دوگانه پرداخت نوع دوم وام (تسهیلات بدون سپرده) شامل خرید اوراق و رسوب سپرده باید در این گروه نیز رعایت گردد. سقف وام ویژه تعاونی ها برای سازنده های گروه اول در تهران 150 میلیون، در شهرهای عظیم 130 میلیون و در سایر نقاط شهری 100میلیون تومان است. این سقف برای سازنده های گروه دوم در تهران 130، در شهرهای عظیم 110 و در سایر شهرها 80میلیون تومان مشخص شده است. سازنده های غیرحرفه ای نیز در تهران می توانند حداکثر 70میلیون، در شهرهای عظیم 60 میلیون و در سایر شهرها از 50 میلیون تومان از این نوع وام استفاده نمایند.

هریک از انواع چهارگانه وام ساخت مسکن که اکنون در شبکه بانکی قابل پرداخت است، پس از پیشرفت 20 درصدی پروژه های ساختمانی به متقاضیان پرداخت می گردد. میزان پوشش این وام از ساخت و سازها بر اساس موقعیت مکانی و متراژ واحدها متفاوت است، اما اگر احتیاج به واحدهای نقلی و میان متراژ به ویژه در شهرهای عظیم را مبنا قرار دهیم، این وام ها می تواند بین 70 تا 80 درصد از هزینه های ساخت هر واحد مسکونی را پوشش دهد.

سبد تسهیلات خرید مسکن 99

به گزارش دنیای اقتصاد، امسال سبد تسهیلات خرید مسکن شامل وام اوراق و خانه اولی ها بدون تغییر نسبت به سال گذشته اعمال خواهد شد، چراکه آخرین نوبت تغییرات این تسهیلات در دی ماه سال گذشته پیاده شد.

به این ترتیب در حال حاضر سقف تسهیلات انفرادی خانه اولی ها با نرخ سود 8 درصد (در بافت های فرسوده 6 درصد) که در ازای رسوب حداقل یکساله سپرده پرداخت می گردد، در تهران 80 میلیون تومان، در شهرهای عظیم 60 میلیون تومان و در سایر شهرها 40 میلیون تومان است. در نوع زوجین این تسهیلات نیز سقف آن در هر یک از دسته بندی نقاط شهری همچون گذشته دوبرابر ارقام انفرادی است.

وام های اوراق خرید مسکن نیز که از دی ماه با افزایش سقف همراه شده، در حال حاضر در حالت انفرادی در تهران 100 میلیون تومان، در شهرهای عظیم 80 و در سایر نقاط شهری 60 میلیون تومان به متقاضیان پرداخت می گردد. نرخ این تسهیلات نیز در حال عادی 5/ 17 درصد و در بافت های فرسوده 16 درصد پیش بینی شده است. سقف وام زوجین اوراق نیز در تهران، شهرهای عظیم و سایر شهرها به ترتیب 200، 160 و 120 میلیون تومان است. البته به انواع تسهیلات زوجین و انفرادی از محل اوراق یا سپرده گذاری در صندوق پس انداز مسکن یکم (خانه اولی ها) 40 میلیون تومان جعاله نیز در صورت درخواست متقاضی قابل افزودن است.

اما سوال اینجاست که در میان انواع وام های ملکی 99، کدام گروه از این تسهیلات با سقف های فعلی استقبال خواهند کرد؟ آیا سازنده ها تمایل بیشتری به استفاده از این تسهیلات نشان می دهند یا اینکه خریداران مسکن از وام های ملکی استقبال بیشتری خواهند داشت؟ به نظر می رسد هر دو گروه خریدار و سازنده با مسائلی در اخذ تسهیلات روبه رو هستند که در صدر این مسائل نرخ سود بالای تسهیلات مذکور از سوی دو طرف عنوان می گردد.

در عین حال احتمالا گروه استقبال نماینده از وام های ملکی، خریداران خواهند بود؛ چراکه سازنده ها کمترین ارتباط را با وام های جدید برقرار می نمایند. تحقیقات میدانی دنیای اقتصاد از سازنده ها نشان می دهد میانگین هزینه ساخت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران در حال حاضر بین 4 تا 5 میلیون تومان است. به این ترتیب بیشترین سقف وام ساخت قابل پرداخت در حال حاضر یعنی وام 250 میلیون تومانی، هزینه ساخت دست کم 50 مترمربع از یک واحد مسکونی را به طور کامل پوشش می دهد که در مقایسه با میزان پوشش تسهیلات خرید مسکن بسیار بیشتر است چراکه در حال حاضر وام های خرید مسکن در تهران عموما بیش از 10 مترمربع از هزینه خرید یک واحد مسکونی را پوشش نمی دهد.

اما وجود دو مانع مهم مقابل سازنده برای دریافت وام ساخت، زمینه ساز استقبال کمتر از این وام نسبت به وام های خرید است. سازنده ها در مناطقی از تهران مثل منطقه 2 که اتفاقا عمدتا از نوع مصرفی هستند، حاشیه سود خود را 20 درصد اعلام می نمایند. حتی اگر محاسبه حاشیه سود ساخت و ساز، کاملا بی طرفانه صورت گیرد، به نظر می رسد این حاشیه سود حدود 25 درصد خواهد بود. به هر حال از نظر سازنده ها این میزان سود با نرخ سود تسهیلات بانکی ساخت تناسبی ندارد و قابل جمع نیست. در واقع اگر آنها از وام برای ساخت و ساز استفاده نمایند، باید عمده عایدی خود از ساخت یک پروژه مسکونی را صرف پرداخت سود بانکی نمایند. به این ترتیب نرخ سود بالای وام ساخت، مانع اول بر سر راه رونق استفاده از این نوع تسهیلات است.

مانع دوم که قدمت بیشتری هم دارد و در همه سال های گذشته مانع رغبت استفاده یک گروه از سازنده ها از وام ساخت شده است، مربوط به مالکیت زمین پروژه های ساختمانی است. در حال حاضر بیش از 90 درصد از پروژه های ساخت و ساز که توسط سازنده های حرفه ای کلید می خورد، از جنس تخریب و مشارکت است. در این پروژه ها عموما یا سازنده سهمی از زمین دارد یا اینکه مالک بخشی از زمین نمی گردد و طی قراردادی سهم وی از ساختمان تکمیل شده مشخص می گردد. به این ترتیب حتی اگر سازنده با نرخ سود مسئله ای نداشته باشد و به نحوی با آن کنار بیاید، مساله قرار دریافت سند ملک در رهن بانک پیش روی سازنده وجود دارد که چه در زمین سهم داشته باشد و چه نداشته باشد، دردسرهای ارائه وثیقه ملکی برای وام ساخت با توجه به مشارکت سازنده با مالک بسیار زیاد است و این موضوع همیشه سبب شده سازنده ها تا حد امکان از اخذ تسهیلات ملکی خودداری نمایند.

در یک سال گذشته در کل کشور بالغ بر 40هزار فقره تسهیلات ساخت مسکن پرداخت شد که این میزان سهم بسیار کمی از کل ساخت وسازهای کشور که بالغ بر 300 تا 350 هزار واحد است را شامل می گردد. البته سقف تسهیلات ساخت در سال گذشته از ارقام فعلی کمتر بوده و به طور مثال تسهیلات 250 میلیون تومانی سازنده های گروه اول در تهران، پارسال با سقف 170 میلیون تومان پرداخت می شد. با این حال به همان نسبت و به خصوص در نیمه اول سال گذشته هزینه های ساخت نیز به مراتب کمتر از امسال بوده است. بنابراین پاسخ معمای کم رغبتی به وام ساخت مسکن ارتباطی با سقف وام و میزان پوشش آن ندارد و علت آن را باید در سود بالای این وام ها و نیز شرایط سخت ارائه وثیقه ملکی در ساخت و سازهای مشارکتی جست وجو کرد.

منبع: اقتصادنیوز
انتشار: 7 اردیبهشت 1399 بروزرسانی: 7 اردیبهشت 1399 گردآورنده: russianet65.ir شناسه مطلب: 806

به "همه چیز درباره وام مسکن 99" امتیاز دهید

امتیاز دهید:

دیدگاه های مرتبط با "همه چیز درباره وام مسکن 99"

* نظرتان را در مورد این مقاله با ما درمیان بگذارید